Devi vendere casa ereditata e non sai da dove cominciare? La successione e vendita di immobili ereditati è un processo che coinvolge aspetti legali, fiscali e burocratici che è bene conoscere per evitare sorprese. In questa guida completa vedremo tutti i passaggi da affrontare, i documenti necessari e i consigli per vendere senza stress e nel rispetto delle normative.
Che tu abbia ereditato un appartamento, una villetta o un terreno, sapere cosa fare e quando farlo ti aiuterà a gestire tutto con più consapevolezza e tranquillità.
Cos’è la successione e come funziona
La successione è il processo giuridico, regolamentato dagli articoli 456-654 c.c., che comporta il trasferimento di diritti e rapporti giuridici da un soggetto defunto (chiamato “de cuius”) ai suoi successori (eredi o legatari). In pratica, è il processo attraverso il quale il patrimonio di una persona defunta, inclusi beni, diritti e anche debiti (aspetto da sottolineare), viene trasmesso ai suoi eredi.
La successione può essere di due tipi:
- Legittima (quando manca il testamento)
- Testamentaria (se è presente un testamento valido)
Nel caso di immobili, è necessario registrare l’accettazione dell’eredità e aggiornare la proprietà nei registri catastali e immobiliari.
Per approfondire, puoi visitare anche la sezione dedicata dell’Agenzia delle Entrate per un’approfondimento maggiore.
I documenti necessari per vendere casa ereditata
Prima di vendere una casa ereditata, è fondamentale raccogliere e aggiornare alcuni documenti obbligatori per legge. Di seguito, una veloce check-list da controllare e da utilizzare come guida:
- Dichiarazione di successione registrata
- Atti di accettazione dell’eredità (esplicita o tacita)
- Visura e planimetria catastale aggiornata
- Atto di provenienza (rogito precedente)
- Certificato di conformità urbanistica e catastale
- Certificazione energetica (APE)
Devi pagare le tasse per vendere una casa ereditata?
Si, chi vuole vendere una casa ereditata deve pagare alcune tasse. La prima da considerare è l’imposta di successione. Questa non ha un valore uguale per tutti gli eredi e dipende dal grado di parentela e viene cosi calcolata:
- 4% sul valore catastale dell’immobile per figli e coniuge, con franchigia pari a 1.000.000€
- 6% sul valore catastale per fratelli e sorelle, con franchigia pari a 100.000€
- 6% sul valore catastale per nipoti, zii, cugini di primo grado, cognati e suoceri, senza applicazione della franchigia
- 8% sul valore catastale per tutti gli altri soggetti, anche in questo caso senza applicazione della franchigia
Esempio nel caso di figlio/a (4% con franchigia di 1 milione)
Supponiamo che un figlio voglia vendere una casa ereditata con valore catastale rivalutato di 800.000 €:
- La franchigia è di 1.000.000 €, quindi:
- Il valore ereditato è inferiore alla franchigia.
- Non si paga alcuna tassa di successione.
Se invece l’immobile valesse 1.300.000 €:
- Sottrai la franchigia: 1.300.000 – 1.000.000 = 300.000 €
- Applichi l’aliquota del 4%: 300.000 × 4% = 12.000 € di tassa di successione
Oltre alla suddetta tassa di successione bisogna considerare le spese previste per le comuni compravendite come l’imposta catastale (pari all’1% del valore catastale dell’immobile) e l’imposta ipotecaria (pari al 2% del valore catastale dell’immobile). Queste imposte sono da pagare prima di presentare domanda per la dichiarazione di successione.
Inoltre, dobbiamo considerare:
- l’imposta di bollo, pari ad 64€ per ogni nota di trascrizione;
- i tributi speciali, ad esempio i diritti di segreteria;
- la tassa ipotecaria fissa di 35€ per ciascuna nota di trascrizione.
Infine, qualora si volesse procedere col vendere casa ereditata è necessario presentare domanda di voltura catastale all’ufficio del Catasto situato nella stessa provincia dell’Agenzia delle Entrate a cui ci si è rivolti.
IMPORTANTE: questa domanda va presentata entro 30 giorni dalla dichiarazione di successione e per farlo, si dovranno sostenere le spese di 55€ di tributo catastale speciale e 16€ per ogni 100 righe di domanda di imposta di bollo.
Accettazione e trascrizione: gli ultimi passaggi per vendere casa ereditata
Per vendere un immobile in successione è necessario infine procedere con altri 2 atti, in quanto la dichiarazione di successione non è sufficiente. Infatti questo documento non comporta l’accettazione di fatto dei beni ricevuti da parte degli eredi.
I due atti in questione sono: l’accettazione dell’eredità e la trascrizione dell’accettazione. Quest’ultima può essere di due tipi:
- -trascrizione espressa, dove viene formalmente dichiarata l’accettazione dei beni
- -tacita, dove gli eredi accettano l’accettazione dei beni senza la predisposizione di alcun atto formale
Tieni inoltre presente che la vendita del bene ricevuto potrebbe essere soggetto a plusvalenza se l’immobile è venduto prima di 5 anni dalla successione e non è adibito a prima casa.
In alcuni casi, è possibile usufruire di agevolazioni fiscali (es. prima casa). Per questo motivo, è consigliabile consultare un notaio o consulente fiscale esperto prima di procedere con la vendita.
Cosa succede se ci sono più eredi?
Quando ci sono più eredi, l’immobile si trova in regime di comproprietà ereditaria. In questo caso, la vendita può avvenire solo con il consenso unanime di tutti.
Se non si raggiunge un accordo, è possibile:
- Procedere con la divisione dell’immobile
- Vendere la quota a un altro erede o a terzi (ma con diritto di prelazione)
- Richiedere la divisione giudiziale, in casi estremi
Come vendere un immobile ereditato in modo efficace
Dopo aver completato le pratiche di successione e aggiornato la documentazione, è possibile mettere l’immobile sul mercato. Per una vendita efficace ti consiglio di:
- Verificare la regolarità urbanistica e catastale
- Valutare correttamente l’immobile
- Curare la presentazione con servizi come home staging
- Affidarti a un professionista immobiliare che conosca le normative sulla successione e vendita di immobili ereditati
Checklist riassuntiva per vendere casa ereditata
- Presentare la dichiarazione di successione
- Registrare l’accettazione dell’eredità
- Aggiornare i dati catastali
- Verificare la documentazione tecnica e fiscale
- Preparare l’immobile per la vendita
Conclusione
La successione e vendita di immobili ereditati può sembrare complessa, ma seguendo i passaggi corretti e con il supporto di un esperto è possibile gestire tutto in modo sereno, sicuro e vantaggioso.
Se desideri una consulenza personalizzata o vuoi essere seguito in tutte le fasi della vendita del tuo immobile ereditato, contattami qui. Sarò felice di aiutarti passo dopo passo.