Se devi vendere casa, la prima ma essenziale domanda a cui devi rispondere è questa. Non puoi pensare di mettere in vendita il tuo immobile senza aver risposto a questo quesito. Il giusto prezzo di vendita infatti farà la differenza tra un immobile che si vende velocemente e senza stress e un immobile che rimarrà “a marcire” in pubblicità per mesi e mesi, prima di essere svalutato.

È di vitale importanza sapere il reale valore dell’immobile, soprattutto in un mercato competitivo e dinamico come quello Romano. Ogni giorno infatti, escono decine di nuovi annunci immobiliari. La competizione è alta e per emergere (e aumentare le possibilità di raggiungere il più alto numero di potenziali acquirenti) non puoi sbagliare il prezzo di partenza.

Nulla scoraggia e allontana un potenziale compratore più di un prezzo fuori mercato o irrealistico. Soprattutto nell’era digitale, dove con pochi click, si possono confrontare immobili simili tra di loro, andamento dei prezzi e il reale valore degli immobili.

Fissare fin da subito il giusto prezzo ti garantirà:

maggior numero di persone interessate e appuntamenti
minore tempo per vendere
minore rischio di svalutazione
meno stress e perdite di tempo
più competizione e possibilità di chiudere al prezzo migliore possibile

Appurato ciò, è lecito chiedersi come fare a ottenere una valutazione trasparente e realistica? Piccolo spoiler: NON CONTROLLANDO A QUANTO VENDE IL VICINO E DECIDENDO DI VENDERE A UN PÓ DI PIÙ.

Te lo dico per esperienza e perché l’ho visto accadere più volte nella mia carriera: valutare il proprio immobile facendo una ricerca sui portali immobiliari è il modo più sbagliato e veloce per cadere nella trappola del “prezzo sbagliato”.

Perché? Semplice: il 90% dei prezzi che vedi in pubblicità sono gonfiati e irrealistici e seguire quel trend, ti porterà nello stesso circolo vizioso in cui finiscono la maggior parte dei proprietari.

Quale? Tempi di vendita infiniti, trattative al ribasso e sconto che supera anche l’11% pur di vendere.

Detto che ogni immobile ha caratteristiche uniche, un buon punto di partenza è consultare l’osservatorio del mercato immobiliare sul sito dell’Agenzie delle Entrate e siti come il borsino immobiliare che offrono una fotografia realistica e aggiornata periodicamente del mercato immobiliare italiano.

Se invece vuoi una risposta precisa al centesimo, puoi richiedere gratuitamente la tua valutazione professionale cliccando qui.

Riceverai comodamente a casa tua un report personalizzato dove scoprirai:

il reale valore del tuo immobile, con dati aggiornati sul mercato immobiliare della tua zona
quante persone stanno cercando casa nella tua zona e se è un buon momento per vendere
a quanto hanno venduto gli altri proprietari negli ultimi 6-12 mesi (dati ufficiali dell’Agenzia delle Entrate)
le strategie di vendita avanzate per aumentare il valore del tuo immobile e vendere al miglior prezzo di mercato in zona

N2 Prepara tutta la documentazione necessaria

Ok, hai capito quanto vale davvero il tuo immobile e hai fissato un prezzo competitivo per il tuo annuncio. Qual è il passaggio successivo? Ottenere tutti i documenti OBBLIGATORI per legge, per vendere in serenità.

Forse non lo sai ma la mancanza di uno o più documenti è una delle cause più comuni che si nascondo dietro una trattativa saltata all’ultimo momento. E no, non è un qualcosa che puoi fare dopo, quando hai trovato l’acquirente.

Perché in alcuni casi, gli immobili hanno una documentazione catastale e urbanistica molto particolare e rimediare i documenti necessari (soprattutto con i tempi della burocrazia Italiana) non è così facile e scontato.

Soprattutto per quegli immobili costruiti molti anni fa.

Quali sono allora i documenti indispensabili di cui devi munirti prima di pubblicare l’annuncio o iniziare con le visite di casa tua?

Atto di provenienza, il documento che attesta la legittimità del diritto di un soggetto su un immobile e ripercorre la storia dei passaggi di proprietà, specificando come il proprietario ne è venuto in possesso;
Visura e planimetria catastale aggiornata che servono a conoscere i dati anagrafici, identificativi e reddituali di un immobile, verificandone la conformità tra lo stato di fatto e il progetto;
Il certificato di agibilità che serve ad attestare che un immobile è conforme alle normative vigenti in termini di sicurezza, salubrità e risparmio energetico, garantendo così che l’edificio e i suoi impianti siano idonei all’uso e che non vi siano abusi edilizi;
Attestato prestazione energetica (APE), il documento che valuta e certifica la prestazione energetica di un immobile
Conformità urbanistica ed edilizia che attesta la corrispondenza tra lo stato di fatto dell’immobile e il progetto approvato al comune
Eventuali regolamenti condominiali

Per quanto riguarda il certificato di agibilità dobbiamo aprire una piccola parentesi: dopo l’articolo 24 D.P.R. 380/01 si parla di Segnalazione Certificata di Agibilità (SCA) ed è il documento che sostituisce i vecchi certificati di abitabilità (per gli immobili a uso abitativo) e di agibilità (per gli immobili non adibiti a residenza).

Questo documento è obbligatorio per gli immobili di nuova costruzione, gli interventi di ricostruzione o di soprelevazione e per gli interventi su edifici esistenti soprattutto quelli che possono avere un impatto sulle condizioni di igiene, salubrità, sicurezza e risparmio energetico.

Tuttavia, in alcuni casi particolari, non è obbligatorio averlo come per gli edifici costruiti prima del 1967, poiché prima di allora l’autorizzazione veniva concessa sotto la cura del Podestà.

Se invece il tuo immobile è stato costruito dopo quella data è necessario averlo se non si vuole andare incontro a brutte sorprese durante la vendita.

Se lo avessi smarrito puoi richiederlo presso l’archivio del Comune dove è ubicato l’immobile.

N3 Valorizzare l’immobile prima di metterlo in vendita

Hai presente il detto “non c’è una seconda occasione per fare una buona prima

impressione”?
Nel mercato immobiliare vale il doppio.

Molti proprietari mettono in vendita la loro casa così com’è, pensando che “tanto si vede che è tenuta bene” o “chi è interessato la valuta comunque”.

E invece no. Le persone che visitano un immobile non valorizzato vanno via con mille dubbi e domande nella loro testa che se non risolti diventano un enorme ostacolo per la vendita.

Il disordine, la poca cura degli ambienti, la luminosità e gli odori di vita quotidiana sono tutti input che scatenano nella parte inconscia del tuo cervello quel senso di inadeguatezza, di discomfort e di incertezza che poi ti porti inevitabilmente dietro nel giudizio finale di un immobile.

Il modo in cui presenti la casa determina quanta attenzione riceverà, che tipo di pubblico attirerà e – soprattutto – il prezzo che potrai realmente spuntare.

90 secondi. Tutto si decide lì.

Uno studio condotto da portali immobiliari ha dimostrato che un potenziale acquirente si fa un’idea precisa della casa entro 90 secondi dalla visita (o dai primi secondi di scroll online).

Se l’ambiente è ordinato, luminoso, curato = percepisce valore.

Se la casa è buia, ingombra, disordinata = percepisce un problema.

E la cosa interessante è questa: non conta quanto sia grande o ristrutturata la casa.

Conta come viene percepita. Come diceva Al Rise, il padre del posizionamento di marca e una delle leggende più influenti nel mondo del marketing: “la realtà è percezione”.

Questo è uno dei 5 errori più gravi che puoi commettere quando vendi casa, che può costarti migliaia di euro e settimane di stress. Se vuoi conoscere tutti gli errori più fatali che i proprietari commettono quando decidono di vendere casa, ho scritto un piccolo manuale in cui ti parlo nel dettagli di questi errori.

Puoi scaricarlo gratis cliccando qui

N5 Crea un annuncio professionale (no, niente foto col cellulare)

La pubblicazione dell’annuncio è uno degli step più critici nel processo di vendita di un immobile. Un annuncio ben realizzato può fare la differenza tra ricevere molte richieste in pochi giorni o non ottenere alcun interesse per settimane.

Molti venditori commettono l’errore di pubblicare annunci poco curati, con informazioni incomplete o foto scadenti, riducendo drasticamente le possibilità di attirare potenziali acquirenti.

Come si crea allora un annuncio professionale in grado di attirare un grande numero di potenziali acquirenti?

Gli Elementi Essenziali

Titolo e descrizione: è la prima cosa che gli acquirenti vedono. Devono essere accattivanti, chiare e contenere le informazioni principali sull’immobile. Non limitarti a descrivere le caratteristiche ma elenca in benefici. Invece di “ampio giardino” scrivi “grandi spazi verdi dove far crescere e giocare i tuoi figli”. Le persone non comprano oggetti ma ciò che questi possono fare per loro.
Le Fotografie: sono il primo elemento che cattura l’attenzione e possono determinare il successo dell’annuncio. Un annuncio con foto di qualità ottiene fino a 5 volte più visualizzazioni rispetto a uno senza immagini o con foto scadenti. Piccolo consiglio extra: investi qualche centinaia di euro per l’annuncio del tuo immobile, ripagherà.
L’ordine delle foto: è essenziale per far vivere a distanza la casa. Non mettere foto a caso ma parti dall’esterno e accompagna virtualmente l’acquirente dentro il tuo immobile. Fagli vivere la migliore esperienza possibile.

N6 Scegli i canali giusti per la promozione del tuo immobile

Oggi la maggior parte delle ricerche immobiliari avviene online, quindi è fondamentale scegliere le giuste piattaforme per la pubblicazione del tuo immobile.

I portali immobiliari più utilizzati sono senza dubbio:

Idealista
Immobiliare.it
Casa.it
Subito.it (sezione case)

Inoltre, se il tuo immobile è particolarmente appetibile anche per un target di clientela straniera perché posizionato in una zona centrale e quindi si presta bene per essere adibito a casa vacanza o B&B, puoi anche valutare alcune piattaforme molto in voga al di fuori dell’Italia che potrebbero metterti in contatto con investitori stranieri come Gate-away.com, Rightmove Overseas, Juwai.com, Immowelt.de

Considera inoltre anche i canali social e i motori di ricerca come Google, Facebook e Instagram, targettizando per interessi o ricerca consapevole (Google è uno dei migliori canali da cui partire, perché le persone ricercano specificamente gli immobili per zona e tipologia).

N7 Gestisci le visite con metodo

Una volta pubblicato l’annuncio, inizia la fase più dinamica della vendita: la gestione delle richieste e l’organizzazione delle visite. Rispondere con tempestività, filtrare i potenziali acquirenti e mostrare l’immobile nel migliore dei modi sono passaggi fondamentali per concludere la vendita in tempi brevi e alle migliori condizioni.

Molti venditori sottovalutano l’importanza di questa fase, commettendo errori come rispondere in ritardo, fissare appuntamenti senza selezionare gli interessati o presentare la casa senza la giusta preparazione.

Rispondere alle Richieste: La Prima Impressione Conta

Ogni potenziale acquirente che contatta il venditore rappresenta un’opportunità di vendita. Rispondere con professionalità e tempestività è essenziale per mantenere alto l’interesse.

Come rispondere a una telefonata o un messaggio?

Sii cordiale e professionale
Fornisci informazioni chiare e precise
Fai domande per capire il livello di interesse
Non lasciare domande in sospeso

Rispondi sempre entro poche ore dalla richiesta. Un acquirente che non riceve risposta potrebbe rivolgersi altrove.

N8 Tratta con intelligenza e astuzia

Saper trattare non vuol dire accettare il primo che offre, né tirare troppo la corda.

Fai attenzione a:

Solidità economica dell’acquirente
Tempistiche di pagamento
Clausole sospensive

Un agente esperto sa riconoscere un buon acquirente da uno che farà perdere solo tempo.

N9 Preparati per il compromesso e il rogito

La fase notarile è delicata: serve che tutto sia pronto e corretto.

Cosa devi fare:

Preparare il preliminare (compromesso) con un tecnico o notaio
Fissare il rogito con tutte le verifiche già fatte
Presentare eventuali attestazioni di pagamento spese condominiali, imposte, ecc.

Conclusione: vendere casa è semplice se segui i giusti passaggi

Ora che sai quali sono i passaggi per vendere casa, puoi affrontare tutto con consapevolezza. Non è solo una questione di annuncio: serve metodo, esperienza e strategia.

Se vuoi vendere casa senza errori e nel minor tempo possibile, contattami per una consulenza gratuita

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N1 Quanto vale il tuo immobile? La prima domanda essenziale per vendere serenamente