Mettere a reddito un immobile può ancora oggi rappresentare un’ottima fonte di reddito ma è fondamentale farlo nel modo giusto per evitare spiacevoli sorprese, insolvenze da parte dell’inquilino o peggio ancora il rischio di vedere occupata la propria abitazione. Come affittare casa in sicurezza è un aspetto importantissimo per chiunque voglia tutelarsi come proprietario immobiliare. Per questo motivo conoscere i giusti contratti di affitto, le garanzie legali e i rischi da evitare è il primo passo per mettere a reddito un immobile in tutta sicurezza.
Tipologie di contratto per affittare casa in sicurezza
Per affittare casa ci sono diverse strade che si possono scegliere e la scelta della migliore tipologia di contratto è essenziale per tutelare i tuoi diritti e quelli dell’inquilino. In Italia abbiamo diverse tipologie di contratti di locazione tra cui è possibile scegliere per procedere con l’affitto di un immobile la cui natura dipende da diversi fattori. Iniziamo col dire che la prima, macroscopica distinzione che dobbiamo fare per capirne di più sull’argomento, riguarda le varie tipologie di contratto. Ne esistono 4 in totale, cosi come stabilito dalla legge 9 dicembre 1998, n. 413:
- Contratto a canone libero, della durata di 4 anni+4 anni (in caso di rinnovo) : è il tipo di contratto più flessibile e più diffuso perché consente libertà nel determinare il canone tra le parti;
- Contratto a canone concordato (3+2): prevede vantaggi fiscali se rispetti i canoni stabiliti dagli accordi territoriali tra le associazioni di settore (proprietari immobiliari e associazione degli inquilini); tieni presente che ogni comune ha accordi specifici in base alla zona e alla densità abitativa;
- Contratto transitorio: ideale per affitti brevi legati a motivazioni temporanee (es. lavoro, studio, salute).
- Contratto per studenti universitari: per affitti destinati a chi per comprovato motivi di studio, si trasferisce in una città diversa da quella di residenza originaria.
Per approfondire le differenze tra i contratti puoi consultare la guida ufficiale sul sito dell’ Agenzia delle Entrate.
Quale tipologia di contratto scegliere per l’affitto?
La scelta finale sulla migliore tipologia di contratto non è così scontata come può sembrare in un primo momento. Quando si tratta di affittare casa infatti, i proprietari scelgono sempre il 4+4 a canone libero perché sanno di avere libertà nella determinazione del canone mensile.
Se da un lato questo è vero e potrebbe consentirti di guadagnare di più, ci sono altre importanti considerazioni da affrontare: la prima è che questa tipologia di contratto ti lega per un periodo lungo con l’inquilino e se volessi “riappropriarti” del tuo immobile non sarebbe così facile per te.
Inoltre, anche qualora tu non avessi bisogno di utilizzare per uso personale l’immobile, saresti “legato” a quel canone per almeno 4 anni e se da un lato questo da la sicurezza di un reddito stabile, dall’altro ti preclude aumenti che avresti potuto chiedere qualora il mercato immobiliare e la domanda per gli affitti nella tua zona crescesse negli anni.
Il nostro consiglio è sempre quello di optare, quando possibile, per un contratto di tipo “transitorio” per diverse ragioni:
- non ti vincoli per periodi troppo lunghi con l’inquilino (il massimo stabilito per legge da questi contratti sono 18 mesi);
- diminuisci il rischio di occupazione dell’immobile: chi ha le qualifiche per questo tipo di contratto, non ha residenza nella città del tuo immobile e deve avere un valido motivo certificato per poter richiedere questa tipologia di contratto (motivo di lavoro, di salute ecc);
- la tassazione è agevolata: l’aliquota sul canone di affitto è del 10% con cedolare secca(contro il 21% del canone libero) e ci sono ulteriori agevolazioni fiscali per il proprietario (risparmio del 25% sull’IMU per il proprietario, esenzione per imposta di registro e di bollo);
- puoi adeguare il canone di affitto a ogni nuovo contratto, avendo così più libertà di manovra soprattutto per le città ad alta densità abitativa come Roma
Ricorda che per poter procedere con questo tipo di contratto è obbligatoria l’asseverazione presso un’associazione sindacale. Se vuoi affittare il tuo immobile con questa tipologia, puoi richiedere una consulenza gratuita nella quale capiremo insieme se ci sono i margini di manovra e il canone massimo che puoi richiedere per il tuo immobile.
Garanzie da richiedere all’inquilino per affittare case in sicurezza
Qualunque sia la tipologia di affitto che deciderai di scegliere, per affittare casa in sicurezza ed evitare occupazioni del proprio immobile, è fondamentale tutelarsi da possibili inadempienze da parte dell’affittuario. Ci sono diversi tipi di garanzie che si possono chiedere per dimostrare la solvibilità del conduttore; le più richieste da parte dei proprietari solitamente sono :
- Deposito cauzionale: di solito pari a 2 o 3 mensilità che serve a coprire eventuali danni o mancati pagamenti. È importante specificare che non è in alcun modo possibile, da parte di chi affitta casa, pagare una o più mensilità detraendo la corrispettiva quota dal deposito. Esso serve come forma di garanzia e viene trattenuto da parte del proprietario per tutta la durata del contratto di affitto salvo danni a carico dell’immobile. In assenza di questi, viene restituito completamente alla fine del contratto.
- Fideiussione bancaria o assicurativa: una forma di garanzia alternativa che copre eventuali morosità. Questa è una delle garanzie più importanti e solide che un proprietario può richiedere dal momento che, ottenuta la fideiussione, sarà la banca che ha accettato di concederla a farsi garante per eventuali inadempienze da parte dell’inquilino. Essa ha un costo che generalmente si aggira tra l’1 e il 5% dell’importo garantito.
- Busta paga o contratto di lavoro: fondamentale per verificare la solvibilità dell’inquilino e la sua solidità economica.
I rischi da evitare quando affitti casa
Quando si affitta casa succede che molto spesso alcuni proprietari trascurino certi aspetti che possono trasformare l’esperienza dell’affitto in un vero e proprio incubo. Di seguito una breve check-list con i principali errori da evitare:
- Non registrare il contratto all’Agenzia delle Entrate (obbligatorio per legge entro 30 giorni dalla stipula o dalla decorrenza se antecedente);
- Affidarsi al passaparola tra amici e conoscenti senza fare controlli preventivi sull’inquilino (l’errore più comune quando si parla di affitti);
- Non fare un inventario firmato dello stato dell’immobile e le foto dello stato di fatto all’inizio del contratto (serviranno come prove in caso di eventuali danni all’immobile);
- Non stipulare una polizza assicurativa per l’immobile affittato che tuteli ancora di più il proprietario da ogni possibile inadempienza o danno
Conclusione: come affittare casa in sicurezza e senza stress
Affittare casa in sicurezza nel 2025 richiede attenzione, competenza e una buona dose di prevenzione. Utilizza i contratti giusti, richiedi garanzie solide e non trascurare gli aspetti legali. Solo così potrai affittare casa senza rischi e massimizzare la rendita del tuo immobile.
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Per questo articolo è tutto, alla prossima.